Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedellerinin belirlenmesine ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı. Daire, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa dahi, ödenen bedelin emsal ve rayiç kiraların ciddi şekilde altında kalması halinde 5 yıllık sürenin yalnızca son sözleşme tarihinden itibaren hesaplanamayacağına hükmetti.
Karar, özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından 5 yıllık sürenin nasıl değerlendirileceğine ilişkin önemli bir ayrıntıyı ortaya koydu.
Dava 22 bin liralık kira için açıldı
Karara konu olay İstanbul'da bir iş yerinde yaşandı. Taşınmazını 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, 2021 yılında aylık 22 bin lira olarak ödenen kira bedelinin bölgedeki emsal taşınmazların oldukça altında kaldığını belirterek mahkemeye başvurdu.
Ev sahibi, kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesini talep etti.
Ancak yerel mahkeme, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekti. Dava tarihi itibarıyla son sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin “hak ve nesafet” ölçütlerine göre yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi.
Dosya Yargıtay’a taşındı
Yerel mahkemenin kararına yapılan itirazın reddedilmesi üzerine dosya Yargıtay'ın incelemesine sunuldu.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına dikkat çekerek yalnızca 2018 yılında imzalanan sözleşmenin tarihinin esas alınmasının yeterli olmayacağını değerlendirdi.
Daire, yenilenen sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığının ve belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiç değerlere uygun olup olmadığının araştırılması gerektiğine hükmetti.
5 yıl hesabında ilk sözleşme dikkate alınabilecek
Yargıtay kararında, yenilenen sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile şartların oluşması halinde kira bedelinin “hak ve nesafet” çerçevesinde yeniden belirlenebileceğine işaret edildi.
Buna göre mahkemenin, kira ilişkisinin başlangıcını, geçen süreyi ve mevcut kira bedelinin emsal taşınmazların rayiç değerlerine uygun olup olmadığını değerlendirmesi gerekiyor.
Yargıtay, bu gerekçelerle yerel mahkemenin kararını bozdu.
Kira bedelinin emsale uygunluğu araştırılacak
Kararla birlikte kira sözleşmesinin yenilenmiş olması tek başına 5 yıllık sürenin yeniden başlatılması için yeterli görülmeyebilecek.
Mahkeme, yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin bölgedeki emsal ve rayiç değerlere uygun olup olmadığını da inceleyecek. Bedelin rayice uygun olduğu belirlenirse sözleşmedeki artış hükümleri uygulanacak; şartların oluşması ve bedelin emsallerin altında kalması halinde ise kira bedelinin yeniden belirlenmesi gündeme gelebilecek.
Kararın belirli bir uyuşmazlığa ilişkin bozma kararı olduğu, bu nedenle tüm kira sözleşmeleri açısından otomatik olarak aynı sonucun doğduğu şeklinde yorumlanmaması gerektiği de önem taşıyor.
